2020年就业价值住房负担能力

公寓的生产  //  Cost-Burdened家庭  //  政策的影响  //  无家可归的人 & 可购性  //  为什么这很重要



这份报告由亚虎pt手机客户端下载制作, 进一步关注大波特兰地区的住房负担能力. 在经济衰退的黑暗岁月里, 我们的“就业价值”报告反复指出,住房供应不足如何影响人们的购买力.

住房的需求已经超过了新的供应, 房价和租金也在上涨, 在大波特兰地区最为严重.

 

住房负担能力报告 (pdf)

2020年经济状况报告 (pdf) 
 



不幸的是, 在我们的地区, 最新数据显示,已经有明显迹象表明,住房生产正在下降. 我们需要建造103个,为了跟上人口需求,我们将在十年内新建三万套住房, 但只建了79座,500. 预计管道为2,500套新住宅预计将于2022年完工, 我们必须设法满足本地区对住房的需求. 

州和地方的决策者正在注意到这一点. 许多国家在全国率先采取大胆的新政策措施,旨在增加住房生产,使所有收入水平的家庭都能负担得起. 但这些政策的实施将需要数年时间,并需要与公共和私营部门持续合作.

现在是我们围绕住房发展展开对话的时候了,这样所有在这里生活和工作的人都能买得起一个称之为家的地方.

 

一眼就报告





公寓的生产


在这个建筑周期中, 该地区的公寓建设主要发生在波特兰市, 自2013年以来,该市在建房屋数量超过了该地区其他地区的总和. 参见图1.



跟踪在建单位很重要,因为它们是住房供应的领先指标. 公寓楼通常需要24个月才能完工. 通过评估目前在建的房屋数量,可以估算出未来两年内将完成的房屋数量.

2016年底,建筑活动大幅增加. 这一直持续到2018年中期周期的顶峰. 这种增长是由许多因素推动的, including: rising rents; rising population and more people moving here; rising incomes; and developers looking to implement projects prior to inclusionary housing requirements (in the city of Portland only).

额外建设活动的好处创造了公寓的历史产量, 这导致了整个地区租金增长放缓. 从历史上看,租金和收入是一致的,大多数公寓的价格基本上都是可以承受的. In 2012, 中等家庭收入(MFI)的60%至70%的家庭可以负担得起一套普通公寓。.

Cost-burdened家庭


住房负担能力假设不应超过总收入的30%用于住房. 如今,情况并非如此. 该地区近一半的租房家庭负担沉重(将超过30%的总收入用于住房).

从2012年开始, 波特兰房租的增长速度超过了收入的增长速度, 导致在2016年和2017年,只有获得MFI 100%的家庭才能负担得起一居室公寓. 参见图2.



总体住房负担能力水平在2017年达到顶峰. 对于该地区的许多家庭来说,收入的增长开始快于房租的增长. 公寓的建造数量下降了. 当平均收入以每年8%到9%的速度增长时,租金的增长速度却在放缓. 因此,今天,一个家庭收入为MFI的90%,现在可以负担得起一套普通公寓.

无家可归和负担能力



住房负担能力和无家可归是相互关联的. 一笔意外支出就可能使一个家庭无力支付房租. 许多家庭收入不到MFI的80%,他们的总收入的一半以上都花在住房上, 几乎没有留给交通等其他基本需求, 儿童保育和食品.

尽管这个地区的租金很高, 不断增长的收入使一些家庭能够为首付存钱,并考虑买房. 但如果一个家庭的收入是89美元,700 (100% MFI), 许多社区的房价可能仍然让他们望而却步.

今天, 家庭收入为100%小额信贷融资,并预期将30%的收入用于住房, 也许你能买得起385美元的房子,000. 现实情况是,我们地区中部地区的平均房价超过了这个水平. 即使一个家庭能够存下20%作为首付, 他们可能很难找到一个负担得起的房子, 在他们的工作. 
见图4.



 

住房生产的政策影响


大胆的新政策措施, 旨在增加所有收入水平的家庭都能负担得起的住房生产, 正在形状.

在波特兰地区, 我们才刚刚开始了解2001年众议院法案的影响(HB 2001), 在2019年俄勒冈州议会的最后几天通过,并于2019年8月由州长布朗签署成为法律. 这项具有里程碑意义的立法的特点是在全州范围内禁止单独家庭的排外分区. 它没有禁止独户独栋住房, 但需要人口超过10人的城市,在城市增长边界内,允许在目前区划为独户住宅的地区建造复式住宅. 对于人口在25岁以上的城市,这种情况更为严重,000,并要求允许使用双工, 三层, 四倍的, 和独立的农舍群. 作为HB 2001的一部分, 国家将制定一个标准的土地使用规范,用于定义不同类型的住房可以被允许的地方. 如果一个地方管辖权没有实现自己的代码, 他们会根据自己的人口规模默认采用该州的法规.

目前还不清楚俄勒冈州的法规将如何编写, 以及任何地方司法机关将如何设计自己的政策,以符合立法. 波特兰的住宅填充物项目(RIP)是许多潜在的当地实施个人校准政策的努力中的第一个. 这座城市估计有可能生产多达24个,在RIP下的20年里,000个单位(1,平均每年200台). 很明显,要求街边停车和最大潜在单元大小等参数将影响市场可行性和该地区新建建筑的类型. 这张地图显示了一个草图模型的结果,该模型是为了了解该地区哪里的市场需求最大而创建的. 参见图3.




为什么这很重要



整个大波特兰地区的住房生产正在逐渐减少. 建筑成本上涨了20%以上. 自2010年以来,该地区人口增长了11%. 以维持有弹性的经济, 我们需要找到建造新住房的方法,使其在经济扩张结束后持续下去,直至经济衰退. 

大力推动住房供应将有两个目的. 在一个价格过高的市场,这给租金带来了下行压力, 它还支持了数千个中等收入岗位. 

我们的住房和无家可归危机的规模需要大胆的解决方案, 全社区的协作, 采取正确行动的政治意愿和历史领导力, 不是什么容易.
 
 

就业价值联盟伙伴